Vous hésitez entre un investissement locatif et l’achat d’un bien en viager occupé ? Dans l’exemple ci-dessous, nous comparons deux scénarios autour d’un même bien immobilier estimé à 250 000 €, sur une durée hypothétique de 15 ans.
Nous verrons notamment :
- Les impacts des intérêts bancaires pour le locatif,
- Les frais de notaire,
- Les travaux à prévoir côté locatif,
- Les loyers perçus vs. les rentes versées,
- La fiscalité sur les loyers (même dans un scénario “minimal”),
- Le fait que dans le viager occupé, une majorité des vendeurs quittent les lieux avant leur décès.
Cet article analyse, chiffres à l’appui, les avantages et spécificités du viager occupé face à l’investissement locatif, en mettant en lumière son potentiel économique et sa simplicité de gestion.
Une tendance accentuée dans les Landes et au Pays Basque
Dans les Landes et au Pays Basque, le viager prend une place croissante en raison de l’évolution des prix de l’immobilier. En effet, la hausse des prix des biens a largement dépassé celle des loyers, rendant le rendement locatif de moins en moins attractif. De nombreux investisseurs, auparavant intéressés par l’achat locatif, se tournent désormais vers le viager comme une alternative plus avantageuse et sécurisée.
Tableau comparatif
Hypothèses
- Bien estimé : 250 000 €
- Durée de projection : 15 ans
- Loyer brut : 900 €/mois
- Impôt minimal sur les loyers : contribuable dans la tranche à 11 % (IR) + 17,2 % (prélèvements sociaux), sous le régime micro-foncier (abattement 30 %).
- À titre indicatif, ce montage fiscal conduit souvent à ~20 % sur le total brut, ou ~28,2 % sur la part imposable (70 % des loyers).
| Critères | Investissement Locatif | Viager Occupé (rente +2 %/an) |
| Valeur du bien | 250 000 € | 250 000 € |
| Apport / Bouquet* | 30 000 € | 30 000 € |
| Crédit / Rentes* | – Emprunt de 220 000 € à 3,5 % sur 15 ans→ ~49 000 € d’intérêts totaux | – Rente initiale : 629 €/mois→ Revalorisation : +2 %/an→ Total rentes sur 15 ans : ~130 000 € |
| Frais de notaire | ~20 000 € | ~15 000 € |
| Travaux (intérieur) | 10 000 € | 0 € (à la charge du vendeur) |
| Loyers vs. Rentes | – Loyer brut : 900 €/mois → 900 × 12 × 15 = 162 000 €– Après abattement de 30 % (micro-foncier) et impôt minimal à ~28,2 % (, on perd ~32 000 € d’impôts (approx.)→ Loyers nets ≈ 130 000 € | – Pas de loyer perçu (le vendeur occupe le bien)- Rentes versées : ~130 000 € (revalorisation +2 %/an incluse) |
| Coût total “brut” | 250 000 + 49 000 + 20 000 + 10 000 = 329 000 € | 30 000 + 130 000 + 15 000 = 175 000 € |
| Coût “net” (simplifié) | 329 000 € – 130 000 € (loyers nets d’impôt) = ~199 000 € | ~175 000 € (pas de revenus locatifs, jouissance du bien différée) |
| Gestion & Entretien | Gestion locative, risques d’impayés, travaux d’intérieur, impôts | Aucune gestion locative, travaux d’intérieur à la charge du vendeur |
| Disponibilité du bien | Immédiate (vous pouvez l’habiter ou le louer) | Différée (départ ou décès du vendeur). De nombreux vendeurs quittent néanmoins les lieux avant leur décès, permettant une libération anticipée |
| Revente avant le terme | Possible (bien libre ou occupé, selon bail) | Possible : l’acquéreur suivant reprend la rente et le droit d’usage du vendeur |
Notes explicatives :
Bouquet* : Somme versée au vendeur dès le départ (équivalent d’un apport).
Rente* : Montant versé au vendeur chaque mois jusqu’à son décès.
Dans ce scénario
Investissement locatif
- Loyers bruts : 900 €/mois → 162 000 € sur 15 ans
- Impôt minimal : ~32 000 € (estimation)
- Loyers nets d’impôt : ~130 000 €
- Coût total “brut” :
- Achat 250 000 €
- Intérêts 49 000 €
- Notaire 20 000 €
- Travaux 10 000 €
→ 329 000 €
- Coût net : 329 000 € – 130 000 € = ~199 000 €
Vous conservez donc ~130 000 € de loyers sur 15 ans, mais vous devez assumer les intérêts, les frais de notaire, les travaux et la gestion locative.
Viager occupé
- Bouquet : 30 000 €
- Rentes revalorisées sur 15 ans (629 €/mois +2 %/an) : ~130 000 €
- Frais de notaire : ~15 000 €
- Aucun intérêt bancaire (pas de crédit), pas de travaux intérieurs à votre charge.
Coût total = 30 000 + 130 000 + 15 000 = ~175 000 €
- Vous ne percevez aucun loyer, et la jouissance du bien est différée (départ ou décès du vendeur).
- Cependant, dans un grand nombre de cas, le vendeur quitte le logement avant son décès, offrant une libération anticipée à l’acquéreur.
Résultats et alternative
Comparé au locatif, le viager occupé limite considérablement le coût total (pas d’intérêts, pas de travaux d’intérieur, frais de notaire réduits). Vous ne bénéficiez pas de loyers, mais vous payez généralement moins dans la durée (ici ~175 000 €) que dans la configuration “locative” (~199 000 € de coût net).
Et surtout, en optant pour le viager, vous n’avez pas à passer par les banques, et vous n’êtes donc pas bloqué pour le taux d’endettement maximal…
Pour les investisseurs qui ne sont pas à l’aise avec le fait de ne pas savoir combien ça va coûter, il existe la vente à terme, souvent assortie de mensualités non indexées :
- Durée de versement connue à l’avance,
- Montant total figé.
Dans cet exemple, vous pourriez économiser ~19 000 € de plus par rapport au viager occupé classique.
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