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Viager occupé & vente à terme

Simulateur de rendement viager
Cette annonce vaut-elle le coup ? Réponse en 30 secondes

Deux annonces au même prix peuvent rapporter du simple au double. Entrez les chiffres d'un viager occupé ou d'une vente à terme : vous saurez ce que l'offre rapporte vraiment.

Calculez le rendement d'un viager occupé ou d'une vente à terme

1La formule

Rente à vie, indexée sur l'inflation.Mensualités fixes, sur une durée définie au contrat.

2Le vendeurÂge indiqué sur l'annonce
Âge de la vendeuse 81 ans
60 ans78 ans96 ans
Horizon estimé : 12 ans soit jusqu'à environ 93 ans

La durée des mensualités, négociée à part, se règle à l'étape 4.

Les montants ci-dessous sont des valeurs d'exemple : remplacez-les par les chiffres de l'annonce.

3Le bienSa valeur libre, sans occupant
Valeur du bien aujourd'hui €
80 000 €490 000 €900 000 €
4L'offre viagèreL'offre de vente à terme
Montant du bouquet
· versé à la signature
Rente mensuelleMensualité fixe
· par mois, indexéepar mois, non indexée
Provision travaux (facultatif)
Gros travaux à votre charge : toiture, murs, charpente.
Taxe foncière annuelle (facultatif, hors TEOM)
Laissez 0 si inconnue.
Durée des mensualités 10 ans
5 ans15 ans25 ans

Négociée à part : plus elle est courte, meilleur est le rendement.

5Votre rendement

Estimation : le résultat réel dépend de la durée d'occupation et de l'évolution du marché.

Ces chiffres vous parlent ? Dites-nous ce que vous cherchez

Et si l'occupation dure plus ou moins longtemps ?
Le rendement change avec la durée réelle d'occupation.
Plus courte
9,1 %
Base
7,2 %
Plus longue
5,1 %
Occupation 30 % plus courte ou plus longue que l'horizon estimé.
Aucun aléa de longévité

Le nombre et le total des mensualités sont fixés au contrat : le rendement ne dépend pas de la longévité du vendeur. En cas de décès avant le terme, les mensualités restantes sont dues aux héritiers.

Valorisation estimée, +1,5 % par an
Valeur actuelle
280 000 €
Dans 12 ans
334 773 €
Revalorisation : +54 773 €+19,6 % sur 12 ans
Voir le détail du calcul
Le viager face aux autres placements (rendements nets d'impôt, septembre 2026)
Livret A exonéré
1,7 %
Ass. vie fonds € 2,6 % brut
1,8 %
Locatif classique net de charges
~3 %
SCPI 4,9 % brut
2,6 %
Votre simulation
7,2 %
Sources et hypothèses
Taux septembre 2026 — Livret A : taux en vigueur depuis le 01/08/2026 · Fonds euros : rendement moyen 2025 (ACPR/France Assureurs) · SCPI : taux de distribution moyen 2025 (ASPIM) · Locatif classique : rendement net estimé après impôt, prélèvements sociaux, gestion et vacance · Viager / vente à terme : TRI de base sur flux actualisés, revalorisation immo +1,5 %/an. Les barres sont à l'échelle du rendement affiché. Passage en net : fonds euros 2,6 % brut moins la flat tax de 30 % ; SCPI 4,9 % brut de revenus fonciers moins une TMI de 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux ; Livret A exonéré ; locatif déjà net de charges, d'impôt et de vacance. Le viager ne génère aucun revenu imposable pendant la détention : son rendement est déjà net. Sont exclus des deux côtés la fiscalité de la revente et les frais d'entrée (une SCPI prélève souvent 8 à 12 % à la souscription). Votre fiscalité réelle dépend de votre tranche d'imposition.
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Dites-nous ce que vous cherchez, on vous prévient avant tout le monde

Budget, secteur, formule (viager occupé, vente à terme ou nue-propriété) : décrivez votre projet en 2 minutes. Annabel et Gautier gardent vos critères en tête et vous alertent dès qu'un bien correspond, y compris en off-market, avant sa diffusion publique.
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Annabel et Gautier vous répondent personnellement sous 24 h, dans les Landes et les Pyrénées-Atlantiques.

Comment est calculé le rendement d'un viager occupé ou d'une vente à terme ?

Le simulateur calcule un taux de rendement interne (TRI), la méthode utilisée par les professionnels de l'investissement. Il reconstitue mois par mois tout ce que vous versez (bouquet, frais de notaire, rentes ou mensualités, taxe foncière), puis ce que vous récupérez : la valeur du bien au terme. Le TRI est le taux annuel qui équilibre ces flux.

Un simple rapport « gain ÷ mise » ignorerait le calendrier des versements. Le TRI, lui, en tient compte : à prix total équivalent, une offre avec un petit bouquet et une rente plus élevée ressort plus rentable, parce qu'une partie de votre argent reste disponible plus longtemps. C'est un vrai levier de négociation.

Les trois scénarios affichés (occupation plus courte, estimée ou plus longue) donnent la fourchette dans laquelle se situera le rendement réel.

Les hypothèses retenues

  • Durée : espérance de vie du barème Daubry (6ᵉ édition, 2023), la référence des professionnels du viager, sur une ou deux têtes : pour un couple, l'horizon court jusqu'au second décès.
  • Rente : indexée de 1,5 % par an en viager occupé ; mensualités fixes en vente à terme.
  • Valeur du bien : +1,5 % par an, une hypothèse volontairement prudente au regard du marché actuel.
  • Frais de notaire : 8,5 % de la valeur occupée, elle-même estimée à partir de la valeur libre et de la durée d'occupation, selon une méthode calée sur le barème Daubry. Payés à la signature, ils sont inclus dans le calcul.
  • Non inclus : frais de revente, impôt sur la plus-value, gros travaux à la charge du propriétaire.

Par Annabel et Gautier, Avenir Viager · Mis à jour le 18 septembre 2026

Ce qu'il faut savoir avant d'investir

« C'est un pari macabre sur la mort de quelqu'un. »

Vous ne pariez pas sur la mort : vous financez la vie. Le vendeur sécurise sa retraite et reste chez lui grâce à vous : vous êtes son banquier bienveillant, pas un parieur. Et tout est cadré : acte notarié, prix fixé d'avance, garanties claires.

Zéro locataire, zéro impayé, zéro gestion

Le vendeur vit chez lui et entretient sa maison comme il l'a toujours fait. Pas de bail, pas d'état des lieux, pas d'appel à 22 h pour une chaudière. Propriétaire, sans la charge mentale du bailleur. Votre rente permet en plus à un senior de rester chez lui sans dépendre de ses enfants. Restent à votre charge les gros travaux, ceux qui touchent à la structure du bâtiment : voir le volet sur la répartition des travaux ci-dessous.

Qui paie les travaux, la taxe foncière et l'assurance ?

La répartition habituelle suit celle de l'usufruit : le vendeur occupant assume l'entretien courant et les petites réparations, l'acheteur les gros travaux (toiture, murs, charpente) au sens de l'article 606 du Code civil. La taxe foncière revient en principe à l'acheteur, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères à l'occupant. Chacun assure de son côté : le vendeur pour son mobilier et sa responsabilité, l'acheteur pour les murs. L'acte peut prévoir une autre répartition : c'est le point à verrouiller par écrit avant la signature.

Que se passe-t-il au décès du vendeur ?

La rente s'arrête au jour du décès : rien n'est dû à la succession, et le dernier terme est calculé au prorata. Sur présentation de l'acte de décès, le notaire constate l'extinction du droit d'usage et d'habitation, et vous devenez pleinement propriétaire, sans nouveaux frais d'acquisition. Les héritiers disposent d'un délai, généralement prévu dans l'acte, pour retirer les meubles et vous remettre les clés. Le bien est alors libre : vous pouvez l'habiter, le louer ou le revendre. En vente à terme, c'est différent : si le décès survient avant le terme, les mensualités restantes sont dues aux héritiers.

Peut-on revendre un viager avant la fin du contrat ?

Oui, à tout moment, à condition que l'acquéreur reprenne la rente. Ce marché secondaire existe mais reste étroit. Pour préserver votre sortie : un prix d'achat attractif dans une zone à demande soutenue, ou la nue-propriété (plus liquide, sans rente à transférer).

Questions fréquentes

Viager occupé, vente à terme, nue-propriété : quelles différences ?

Viager occupé : bouquet + rente à vie indexée, prix réduit en contrepartie du droit d'habitation conservé par le vendeur, durée liée à sa longévité. Vente à terme : mensualités fixes sur une durée définie au contrat, sans aléa de longévité, mais mensualités dues aux héritiers si le vendeur décède avant le terme. Nue-propriété : paiement comptant unique avec décote, sans rente, le vendeur conserve l'usufruit. Avenir Viager accompagne les trois formules dans les Landes et les Pyrénées-Atlantiques.

Peut-on financer un viager à crédit ?

Pas par un prêt classique : les banques ne financent ni le bouquet, ni la rente. Deux voies : hypothéquer un bien que vous possédez déjà et qui est payé, ou passer par la nue-propriété, un paiement unique qu'un établissement peut financer. En vente à terme, c'est le vendeur qui vous fait crédit : ni banque, ni dossier.

Et si je ne peux plus payer la rente ?

C'est le vrai risque de l'acheteur, et il est encadré par l'acte. En cas d'impayés, la clause résolutoire permet au vendeur de faire annuler la vente et de conserver, à titre d'indemnité, le bouquet et les rentes déjà versés. Deux garde-fous en pratique : calibrer la rente sur une mensualité tenable sur la durée, et revendre le bien avant tout incident (l'acquéreur reprend la rente). C'est aussi pour cela qu'Annabel et Gautier vérifient la cohérence entre votre capacité d'épargne et la rente avant de vous présenter un bien.

Quelle est la fiscalité d'un viager occupé pour l'acheteur ?

Frais de notaire calculés sur la valeur occupée, donc moins élevés qu'un achat classique. Aucun revenu foncier à déclarer pendant la détention, là où le locatif se fait grignoter par l'impôt. À la revente, le bouquet et les rentes versées s'ajoutent au prix d'acquisition et réduisent la plus-value imposable. Sur la durée, la fiscalité y est plus douce que celle d'une location nue ou meublée.

Viager occupé ou viager libre : lequel est le plus rentable ?

Le viager occupé offre le prix le plus bas par rapport à la valeur libre (30 à 50 % en dessous), puisque le vendeur continue d'habiter le bien : pas de jouissance immédiate, rendement patrimonial maximal. Le viager libre donne les clés à la signature, avec un prix plus proche de la valeur libre. Capitalisation → occupé ; revenus immédiats → libre.

Une question qui n'est pas là ? Écrivez-nous, Annabel et Gautier vous répondent sous 24 h.

Préchacq-les-Bains 07 57 08 33 63 avenirviager.fr
* Simulation indicative. Viager occupé : âges interpolés du Barème Daubry 6ᵉ éd. (2023), rente indexée IPC +1,5 %/an. Vente à terme : mensualités fixes sur la durée du contrat, dues aux héritiers en cas de décès avant le terme. TRI sur flux mensuels actualisés, revalorisation immobilière +1,5 %/an. Comparatif de placements net d'impôt, hypothèses détaillées sous le tableau. Résultats non contractuels. Pour une étude complète d'un bien précis, demandez votre étude personnalisée gratuite.