Le vrai rendement d'un viager, calculé en 30 secondes
Un bien décoté de 30 à 50 %, sans locataire ni crédit bancaire. Entrez les chiffres d'une annonce — viager occupé ou vente à terme — et obtenez son TRI réel, comparé au Livret A, à l'assurance-vie et aux SCPI.
Votre rendement, calculé en direct
Choisissez la formule, réglez trois curseurs : TRI, bilan complet et comparatif placements.
1La formuleViager occupé ou vente à terme — le calcul n'est pas le même
Rente versée à vie, indexée (IPC +1,5 %/an) — le calcul intègre l'aléa de longévité du vendeur.Mensualités fixes, non indexées, sur une durée définie au contrat — zéro aléa de longévité.
2La duréeCombien de temps vous comptez garder le bienLa durée fixée au contrat — paiement et occupation
Horizon d'investissementDurée du contrat12 ans
5 ans15 ans25 ans
Vendeuse
👩
~80 ans
Barème Daubry 2023
Vendeur
👨
~76 ans
Barème Daubry 2023
Pas sûr ? Réglez le curseur jusqu'à ce que l'âge corresponde à celui du vendeur de l'annonce. Pour un couple, prévoyez un horizon un peu plus long.
Pas de barème ici : en vente à terme, la durée est fixée au contrat — pour le paiement des mensualités comme pour l'occupation du bien par le vendeur.
3Le bienSa valeur libre aujourd'hui, sur le marché classique
Valeur du bien aujourd'hui280 000 €
80 000 €490 000 €900 000 €
📈 Valorisation estimée · +1,5 %/an
Valeur actuelle
280 000 €
→
Dans 12 ans
334 773 €
Gain immo : +54 773 €+19,6 % sur 12 ans
Hypothèse volontairement prudente : +1,5 %/an, sous la tendance longue de l'indice Notaires-INSEE et tenant compte de la correction du marché 2023-2024. On préfère vous surprendre à la hausse qu'à la baisse.
4L'offre viagèreL'offre de vente à termeLes conditions affichées sur l'annonce
💰 Montant du bouquet
€ · versé à la signature
📅 Rente mensuelleMensualité fixe
€ /mois · versée au vendeur, indexée€ /mois · non indexée, durée du contrat
🏛️ Taxe foncière annuelle — optionnel (hors TEOM)
€ /an · à charge de l'acquéreur · hors ordures ménagères · laisser à 0 si inconnue
✓Votre rendementCalculé en direct — ajustez les curseurs ci-dessus
Le TRI tient compte du moment où chaque euro sort — l'indicateur des professionnels.
Le TRI dépend de la durée réelle d'occupation — d'où une fourchette, pas un chiffre unique.
↑ Favorable
9,1 %
→ Base
7,2 %
↓ Prudent
5,1 %
Favorable : le vendeur libère le bien 30 % avant l'horizon (EHPAD, déménagement…) — un cas qui concerne environ 1 vendeur sur 3. Prudent : 30 % au-delà.
✅ Zéro aléa de longévité
En vente à terme, la durée et le total des mensualités sont fixés au contrat dès la signature : le TRI ci-dessus est unique, il ne dépend pas de la longévité du vendeur. Seule l'évolution du marché immobilier reste une variable. En toute transparence : si le vendeur décède avant le terme, les mensualités restantes sont dues à ses héritiers — le prix total ne change pas.
Le viager face aux autres placements — taux juin 2026
Livret A
1,5 %
Ass. vie fonds €
2,6 %
Locatif classique*
~3 %
SCPI
4,9 %
Viager (base)
7,2 %
* Taux juin 2026 — Livret A : taux en vigueur depuis le 01/02/2026 · Fonds euros : rendement moyen 2025 (ACPR/France Assureurs) · SCPI : taux de distribution moyen 2025 (ASPIM) · Locatif classique : rendement net estimé après impôt, prélèvements sociaux, gestion et vacance · Viager / vente à terme : TRI de base sur flux actualisés, revalorisation immo +1,5 %/an. Les barres sont à l'échelle du TRI affiché.
Les 3 avantages qui changent tout
😮💨 Zéro locataire, zéro impayé, zéro travaux d'urgence
Le vendeur vit chez lui et entretient sa maison comme il l'a toujours fait. Pas de bail, pas d'état des lieux, pas d'appel à 22 h pour une chaudière. Propriétaire, sans la charge mentale du bailleur.
🏛️ La fiscalité la plus douce de la pierre
Aucun revenu foncier à déclarer. À la revente, bouquet et rentes versées s'ajoutent au prix d'acquisition et réduisent la plus-value imposable. Du rendement net, là où le locatif se fait grignoter par l'impôt.
🤝 Du sens en bonus
Votre rente permet à un senior de rester chez lui, sans dépendre de ses enfants. De la solidarité intergénérationnelle concrète — et souvent l'argument qui aide à expliquer le projet en famille.
Ce qu'on entend souvent… et la réalité
« C'est un pari macabre sur la mort de quelqu'un. »
Vous ne pariez pas sur la mort : vous financez la vie. Le vendeur sécurise sa retraite et reste chez lui grâce à vous — vous êtes son banquier bienveillant, pas un parieur. Et tout est cadré : acte notarié, prix fixé d'avance, garanties claires.
« Et si le vendeur vit beaucoup plus longtemps que prévu ? »
Même dans le scénario prudent (30 % au-delà de l'espérance), le rendement reste souvent supérieur au Livret A et à l'assurance-vie — et chaque année supplémentaire valorise votre bien. Le « syndrome Jeanne Calment » est une exception médiatique, pas une probabilité.
« Bouquet, rente, DUH, TRI… je m'y perds. »
Ce simulateur fait le gros du calcul. Pour l'annonce qui vous intéresse, Annabel et Gautier détaillent chaque ligne du compte d'opération — décote, rente, frais, fiscalité — avant que vous ne signiez quoi que ce soit.
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Acte notarié
Chaque opération sécurisée par un notaire
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Landes & P.-A.
Spécialistes du viager sur votre secteur
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Réponse 48 h
Annabel & Gautier, en personne
Soyez prévenu en premier dès qu'un viager colle à vos critères
Décrivez ce que vous cherchez en 2 minutes — budget, secteur, formule (viager occupé, vente à terme ou nue-propriété). À chaque rentrée de bien correspondant, y compris en off-market, Annabel & Gautier vous préviennent avant la diffusion publique.
Gratuit · Sans engagement · Sans relance commerciale Annabel & Gautier vous répondent personnellement · 5+ ans d'expertise · Landes & Pyrénées-Atlantiques
Les questions que nos investisseurs posent le plus
Quel TRI moyen viser sur un investissement viager ?
Un viager occupé bien sélectionné dégage un TRI de l'ordre de 6 à 8 % par an sur flux actualisés — supérieur au locatif net de fiscalité (2 à 4 %), à la SCPI (autour de 5 %) et à l'assurance-vie en fonds euros (autour de 2,6 %). Boosté encore si le vendeur libère le bien plus tôt que prévu.
Viager occupé, vente à terme, nue-propriété : quelles différences ?
Viager occupé : bouquet + rente à vie indexée, forte décote, durée liée à la longévité du vendeur. Vente à terme : mensualités fixes sur une durée définie au contrat — zéro aléa, mais mensualités dues aux héritiers si le vendeur décède avant le terme. Nue-propriété : paiement comptant unique avec décote, sans rente, le vendeur conserve l'usufruit. Avenir Viager accompagne les trois formules dans les Landes et les Pyrénées-Atlantiques.
Viager occupé ou viager libre : lequel est le plus rentable ?
Le viager occupé offre la décote la plus forte (30 à 50 %) : pas de jouissance immédiate, rendement patrimonial maximal. Le viager libre donne les clés à la signature, mais avec une décote plus faible. Capitalisation → occupé ; revenus immédiats → libre.
Peut-on financer un viager à crédit ?
Le bouquet d'un viager occupé se paie presque toujours sur fonds propres : les banques suivent rarement. Pour utiliser votre capacité d'emprunt, deux pistes : la nue-propriété (paiement unique, éligible au prêt hypothécaire) et la vente à terme (échelonné sur durée fixe, sans aléa).
Quelle est la fiscalité d'un viager occupé pour l'acheteur ?
Frais de notaire calculés sur la valeur occupée (moins chers). Aucun revenu foncier pendant la détention. À la revente, bouquet et rentes versées s'ajoutent au prix d'acquisition et réduisent la plus-value imposable. Plus avantageux que LMNP ou Pinel sur la durée.
Peut-on revendre un viager avant la fin du contrat ?
Oui, à tout moment — à condition que l'acquéreur reprenne la rente. Ce marché secondaire existe mais reste étroit. Pour préserver votre sortie : forte décote en zone à demande soutenue, ou nue-propriété (plus liquide, sans rente à transférer).
* Simulation indicative. Viager occupé : âges interpolés du Barème Daubry 6ᵉ éd. (2023), rente indexée IPC +1,5 %/an. Vente à terme : mensualités fixes sur la durée du contrat, dues aux héritiers en cas de décès avant le terme. TRI sur flux mensuels actualisés, revalorisation immo +1,5 %/an. Résultats non contractuels. Pour une étude complète d'un bien précis, demandez votre étude personnalisée gratuite.
