Simulateur viager Le vrai rendement, calculé en 30 secondes
Un bien décoté de 30 à 50 %, sans locataire ni crédit bancaire. Entrez les chiffres d'une annonce — viager occupé ou vente à terme — et obtenez son TRI réel, comparé au Livret A, à l'assurance-vie et aux SCPI.
Votre rendement, calculé en direct
Choisissez la formule, réglez trois curseurs : TRI, bilan complet et comparatif placements.
1La formuleViager occupé ou vente à terme — le calcul n'est pas le même
Rente versée à vie, indexée (IPC +1,5 %/an) — le calcul intègre l'aléa de longévité du vendeur.Mensualités fixes, non indexées, sur une durée définie au contrat — zéro aléa de longévité.
2La duréeCombien de temps vous comptez garder le bienQuand vous récupérez le bien — puis, à part, la durée des mensualités
Horizon d'investissement12 ans
5 ans15 ans25 ans
Vendeuse
👩
~80 ans
Barème Daubry 2023
Vendeur
👨
~76 ans
Barème Daubry 2023
Vendeuse
👩
~80 ans
Espérance de vie ≈ durée du DUH
Vendeur
👨
~76 ans
Espérance de vie ≈ durée du DUH
Pas sûr ? Réglez le curseur jusqu'à ce que l'âge corresponde à celui du vendeur de l'annonce. Pour un couple, prévoyez un horizon un peu plus long.
Deux durées à distinguer en vente à terme : l'horizon (curseur ci-dessus) correspond à l'espérance de vie du vendeur — à quel moment vous récupérez le bien avec un DUH à vie. La durée des mensualités, elle, est un paramètre commercial indépendant, négocié à part ; elle se règle à l'étape 4 avec le reste de l'offre.
3Le bienSa valeur libre aujourd'hui, sur le marché classique
Valeur du bien aujourd'hui280 000 €
80 000 €490 000 €900 000 €
📈 Valorisation estimée · +1,5 %/an
Valeur actuelle
280 000 €
→
Dans 12 ans
334 773 €
Gain immo : +54 773 €+19,6 % sur 12 ans
Hypothèse volontairement prudente : +1,5 %/an, sous la tendance longue de l'indice Notaires-INSEE et tenant compte de la correction du marché 2023-2024. On préfère vous surprendre à la hausse qu'à la baisse.
4L'offre viagèreL'offre de vente à termeLes conditions affichées sur l'annonce
💰 Montant du bouquet
€ · versé à la signature
📅 Rente mensuelleMensualité fixe
€ /mois · versée au vendeur, indexée€ /mois · non indexée, durée du contrat
🏛️ Taxe foncière annuelle — optionnel (hors TEOM)
€ /an · à charge de l'acquéreur · hors ordures ménagères · laisser à 0 si inconnue
Durée des mensualités10 ans
5 ans15 ans25 ans
Négociable à part de l'occupation. Souvent plus courte que l'horizon pour plafonner l'engagement de l'acheteur — une durée de paiement plus courte améliore mécaniquement le rendement.
✓Votre rendementAjustez les curseurs, tout se met à jour
Le TRI tient compte du moment où chaque euro sort — l'indicateur des professionnels.
Le TRI dépend de la durée réelle d'occupation — d'où une fourchette, pas un chiffre unique.
↑ Favorable
9,1 %
→ Base
7,2 %
↓ Prudent
5,1 %
Favorable : le vendeur libère le bien 30 % avant l'horizon (EHPAD, déménagement…) — un cas qui concerne environ 1 vendeur sur 3. Prudent : 30 % au-delà.
✅ Zéro aléa de longévité
En vente à terme, le nombre et le total des mensualités sont fixés au contrat dès la signature — le TRI ne dépend pas de la longévité du vendeur, contrairement au viager. Seule l'évolution du marché immobilier reste une variable. En toute transparence : si le vendeur décède avant le terme, les mensualités restantes sont dues à ses héritiers — le prix total ne change pas.
Le viager face aux autres placements — taux juin 2026
Livret A
1,5 %
Ass. vie fonds €
2,6 %
Locatif classique*
~3 %
SCPI
4,9 %
Viager (base)
7,2 %
* Taux juin 2026 — Livret A : taux en vigueur depuis le 01/02/2026 · Fonds euros : rendement moyen 2025 (ACPR/France Assureurs) · SCPI : taux de distribution moyen 2025 (ASPIM) · Locatif classique : rendement net estimé après impôt, prélèvements sociaux, gestion et vacance · Viager / vente à terme : TRI de base sur flux actualisés, revalorisation immo +1,5 %/an. Les barres sont à l'échelle du TRI affiché.
Zéro locataire, zéro impayé, zéro travaux d'urgence
Le vendeur vit chez lui et entretient sa maison comme il l'a toujours fait. Pas de bail, pas d'état des lieux, pas d'appel à 22 h pour une chaudière. Propriétaire, sans la charge mentale du bailleur.
La fiscalité la plus douce de la pierre
Aucun revenu foncier à déclarer. À la revente, bouquet et rentes versées s'ajoutent au prix d'acquisition et réduisent la plus-value imposable. Du rendement net, là où le locatif se fait grignoter par l'impôt.
Du sens en bonus
Votre rente permet à un senior de rester chez lui, sans dépendre de ses enfants. De la solidarité intergénérationnelle concrète — et souvent l'argument qui aide à expliquer le projet en famille.
Ce qu'on entend souvent… et la réalité
« C'est un pari macabre sur la mort de quelqu'un. »
Vous ne pariez pas sur la mort : vous financez la vie. Le vendeur sécurise sa retraite et reste chez lui grâce à vous — vous êtes son banquier bienveillant, pas un parieur. Et tout est cadré : acte notarié, prix fixé d'avance, garanties claires.
« Et si le vendeur vit beaucoup plus longtemps que prévu ? »
Même dans le scénario prudent (30 % au-delà de l'espérance), le rendement reste souvent supérieur au Livret A et à l'assurance-vie — et chaque année supplémentaire valorise votre bien. Le « syndrome Jeanne Calment » est une exception médiatique, pas une probabilité.
« Bouquet, rente, DUH, TRI… je m'y perds. »
Ce simulateur fait le gros du calcul. Pour l'annonce qui vous intéresse, Annabel et Gautier détaillent chaque ligne du compte d'opération — décote, rente, frais, fiscalité — avant que vous ne signiez quoi que ce soit.
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Acte notarié
Chaque opération sécurisée par un notaire
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Landes & Pyrénées-Atlantiques
Spécialistes du viager sur votre secteur
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Réponse 48 h
Annabel & Gautier, en personne
Soyez prévenu en premier dès qu'un viager colle à vos critères
Décrivez ce que vous cherchez en 2 minutes — budget, secteur, formule (viager occupé, vente à terme ou nue-propriété). À chaque rentrée de bien correspondant, y compris en off-market, Annabel & Gautier vous préviennent avant la diffusion publique.
Gratuit · Sans engagement · Sans relance commerciale Annabel & Gautier vous répondent personnellement · 5+ ans d'expertise · Landes & Pyrénées-Atlantiques
Les questions que nos investisseurs posent le plus
Quel TRI moyen viser sur un investissement viager ?
Un viager occupé bien sélectionné dégage un TRI de l'ordre de 6 à 8 % par an sur flux actualisés — supérieur au locatif net de fiscalité (2 à 4 %), à la SCPI (autour de 5 %) et à l'assurance-vie en fonds euros (autour de 2,6 %). Boosté encore si le vendeur libère le bien plus tôt que prévu.
Viager occupé, vente à terme, nue-propriété : quelles différences ?
Viager occupé : bouquet + rente à vie indexée, forte décote, durée liée à la longévité du vendeur. Vente à terme : mensualités fixes sur une durée définie au contrat — zéro aléa, mais mensualités dues aux héritiers si le vendeur décède avant le terme. Nue-propriété : paiement comptant unique avec décote, sans rente, le vendeur conserve l'usufruit. Avenir Viager accompagne les trois formules dans les Landes et les Pyrénées-Atlantiques.
Viager occupé ou viager libre : lequel est le plus rentable ?
Le viager occupé offre la décote la plus forte (30 à 50 %) : pas de jouissance immédiate, rendement patrimonial maximal. Le viager libre donne les clés à la signature, mais avec une décote plus faible. Capitalisation → occupé ; revenus immédiats → libre.
Peut-on financer un viager à crédit ?
Le bouquet d'un viager occupé se paie presque toujours sur fonds propres : les banques suivent rarement. Pour utiliser votre capacité d'emprunt, deux pistes : la nue-propriété (paiement unique, éligible au prêt hypothécaire) et la vente à terme (échelonné sur durée fixe, sans aléa).
Quelle est la fiscalité d'un viager occupé pour l'acheteur ?
Frais de notaire calculés sur la valeur occupée (moins chers). Aucun revenu foncier pendant la détention. À la revente, bouquet et rentes versées s'ajoutent au prix d'acquisition et réduisent la plus-value imposable. Plus avantageux que LMNP ou Pinel sur la durée.
Peut-on revendre un viager avant la fin du contrat ?
Oui, à tout moment — à condition que l'acquéreur reprenne la rente. Ce marché secondaire existe mais reste étroit. Pour préserver votre sortie : forte décote en zone à demande soutenue, ou nue-propriété (plus liquide, sans rente à transférer).
* Simulation indicative. Viager occupé : âges interpolés du Barème Daubry 6ᵉ éd. (2023), rente indexée IPC +1,5 %/an. Vente à terme : mensualités fixes sur la durée du contrat, dues aux héritiers en cas de décès avant le terme. TRI sur flux mensuels actualisés, revalorisation immo +1,5 %/an. Résultats non contractuels. Pour une étude complète d'un bien précis, demandez votre étude personnalisée gratuite.
