Le rendement de votre annonce, calculé en direct
Renseignez le bouquet, la rente et la valeur du bien — vous obtenez instantanément le rendement annuel, le bilan complet et le comparatif placements.
Horizon d'investissement
12 ans
5 ans15 ans25 ans
Vendeuse
👩
80 ans
Barème Daubry 2023
Vendeur
👨
76 ans
Barème Daubry 2023
Valeur du bien aujourd'hui
280 000 €
80 000 €300 000 €600 000 €
📈 Valorisation estimée · +1,5 %/an
Valeur actuelle
280 000 €
→
Dans 12 ans
315 556 €
Gain immo : +35 556 €+12,7 % sur 12 ans
Données de l'annonce
💰 Montant du bouquet
€ · versé à la signature
📅 Rente mensuelle
€ /mois · versée au vendeur
🏛️ Taxe foncière annuelle (hors TEOM)
€ /an · à charge de l'acquéreur · hors ordures ménagères · laisser à 0 si inconnue
Fourchette selon la longévité du vendeur
↑ Favorable
—
→ Base
—
↓ Prudent
—
Favorable : vendeur décède 30 % avant l'horizon · Prudent : 30 % au-delà
Le viager face aux autres placements — taux avril 2026
Livret A
1,5 %
Ass. vie fonds €
2,8 %
SCPI
4,7 %
Viager (base)
—
* Taux constatés en avril 2026. Viager : revalorisation immo +1,5 %/an.
😮💨
Zéro locataire, zéro impayé, zéro travaux d'urgence
Le vendeur vit chez lui : il entretient sa maison naturellement, comme il l'a toujours fait. Pas de bail à rédiger, pas d'état des lieux à programmer, pas d'appel à 22 h pour une chaudière en panne. Vous gardez la posture du propriétaire, sans la charge mentale du bailleur.
🏛️
La fiscalité la plus douce de la pierre — sans LMNP, sans Pinel
Pas de revenus fonciers à déclarer, pas de prélèvements sociaux sur la décote d'occupation. À la revente, le bouquet et le total des rentes versées s'ajoutent au prix d'acquisition et viennent réduire votre plus-value imposable. Du rendement net, là où le locatif classique se fait grignoter par l'impôt.
🤝
Du sens en bonus — pas comme argument principal
Soyons honnêtes : pour la plupart de nos investisseurs, l'éthique ne remplace pas le rendement. Mais elle vient en plus, et elle pèse. Concrètement, votre rente permet à un senior de rester chez lui plutôt que de dépendre de ses enfants ou de partir prématurément en EHPAD. C'est aussi souvent cet argument qui aide à expliquer le projet sereinement en famille.
Le scénario qu'on oublie souvent
La sortie anticipée du vendeur — plus fréquente qu'on ne le croit.
1 vendeur
sur 3
sur 3
Libère le bien avant son décès
Entrée en EHPAD, déménagement chez un proche, résidence médicalisée… Environ 30 % des crédirentiers quittent leur domicile avant le terme prévu. Le bien devient libre — bien plus tôt que l'horizon initial.
+2 à 3 pts
de rendement supplémentaire dans ce scénario
Rente +30 %
mais le bien devient libre et sa valeur bondit
Source : estimations professionnelles du marché viager français — données indicatives.
Ce qu'on entend souvent… et la réalité
🎬
« C'est un pari macabre sur la mort de quelqu'un. »
Au sens propre, non. Vous achetez un bien, vous le payez en partie maintenant (le bouquet) et en partie progressivement (la rente). Le vendeur, lui, sécurise sa retraite et reste chez lui. Personne ne « mise » sur quoi que ce soit : c'est un contrat notarié, prix fixé, garanties claires, cadre juridique stable depuis le Code Napoléon.
📅
« Et si le vendeur vit beaucoup plus longtemps que prévu ? »
Le simulateur le démontre : même dans le scénario prudent (vendeur vivant 30 % au-delà de son espérance), le rendement reste souvent supérieur au Livret A et à l'assurance-vie. Chaque année supplémentaire est aussi une année où votre bien se valorise. Le « syndrome Jeanne Calment » reste une exception médiatique — pas une probabilité statistique.
🧮
« Bouquet, rente, DUH, TRI, abattement… je m'y perds. »
Vous n'avez pas à devenir expert en barème Daubry pour investir. Ce simulateur fait le gros du calcul. Pour l'annonce qui vous intéresse vraiment, Annabel et Gautier détaillent chaque ligne du compte d'opération — décote, IPC sur la rente, frais de notaire, fiscalité — pour que vous sachiez exactement ce que vous signez avant de signer.
Les questions que nos investisseurs posent le plus
Quel TRI moyen viser sur un investissement viager ?
Selon les estimations du marché viager français, un viager occupé bien sélectionné dégage un TRI moyen de 6 à 8 % par an sur flux actualisés. C'est mécaniquement supérieur au locatif net de fiscalité (2 à 4 %), à la SCPI (4 à 5 %) et à l'assurance-vie en fonds euros (autour de 3 %). Ce TRI est encore boosté lorsque le vendeur libère le bien plus tôt que l'horizon prévu — ce qui concerne environ un crédirentier sur trois.
Viager occupé ou viager libre : lequel est le plus rentable ?
Le viager occupé offre la décote la plus forte (30 à 50 %) parce que le vendeur conserve son droit d'usage et d'habitation. Pas de jouissance immédiate, mais un rendement patrimonial maximal. Le viager libre vous donne les clés à la signature : vous pouvez l'habiter ou le louer, mais la décote est plus faible et le bouquet plus élevé. Pour une logique de capitalisation, le viager occupé reste la formule la plus rentable. Pour générer des revenus locatifs immédiats, le viager libre est la bonne piste.
Peut-on financer un viager à crédit ?
Le bouquet d'un viager occupé classique se paie presque toujours sur fonds propres : les banques suivent rarement, faute de garantie hypothécaire claire. Deux formules cousines autorisent toutefois le financement bancaire : la nue-propriété (paiement unique, éligible au prêt hypothécaire) et la vente à terme (paiement échelonné sur durée fixe, sans aléa de longévité). Si vous voulez utiliser votre capacité d'emprunt, ce sont ces deux pistes qu'il faut creuser.
Quelle est la fiscalité d'un viager occupé pour l'acheteur ?
À la signature : frais de notaire calculés sur la valeur occupée, donc moins chers qu'un achat classique. Pendant la détention : aucun revenu foncier à déclarer (vous ne percevez pas de loyer), aucun prélèvement social sur la décote d'occupation. À la revente : le bouquet et le total des rentes versées s'ajoutent à votre prix d'acquisition, ce qui réduit mécaniquement votre plus-value imposable. C'est cette mécanique qui rend le viager occupé fiscalement plus avantageux que le LMNP ou le Pinel sur la durée.
Allons plus loin que le simulateur
Deux façons d'avancer avec Annabel & Gautier — selon où vous en êtes dans votre projet.
⭐ Le plus demandé
Recevoir 2 à 3 viagers correspondant à mon profil
Vous nous envoyez votre budget, votre zone et votre horizon. On vous renvoie sous 7 jours une sélection de 2 à 3 biens qui correspondent à votre cahier des charges — y compris des annonces off-market non publiées sur le web.
Vous avez déjà repéré une annonce ?
Recevoir l'analyse complète d'une annonce précise
Envoyez-nous le lien : on vous renvoie sous 48 h le calcul complet, le rendement réel, le comparatif placements et tous les points de vigilance (clauses, garanties, état du bien).
Gratuit · Sans engagement · Sans relance commerciale
Annabel & Gautier vous répondent personnellement · 5+ ans d'expertise · Landes & Pyrénées-Atlantiques
Annabel & Gautier vous répondent personnellement · 5+ ans d'expertise · Landes & Pyrénées-Atlantiques
* Simulation à titre indicatif. Les âges affichés sont calculés par interpolation du Barème Viager Daubry — 6ᵉ édition (2023). Rendements estimés sur la base d'une revalorisation immobilière de +1,5 %/an. Résultats non contractuels. Pour une étude exhaustive d'un viager spécifique (analyse juridique, fiscale et patrimoniale), demandez votre étude personnalisée gratuite à Avenir Viager.